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2019中国房地产百强企业研究成果(华东)发布会成功召开

发布时间:2019-05-21 10:28:07 已有: 人阅读

  4月26日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办,中指研究院上海分院承办的“2019中国房地产百强企业研究成果(华东)发布会暨第十六届中国房地产百强企业家华东峰会”

  中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生介绍了百强研究方法体系演变与房地产企业发展策略

  房地产市场进入调整期,房企一方面应聚焦主业实现稳健发展,另一方面要协同创新打造多元竞争优势。城镇化和人口自然增长仍将推动房地产市场进一步发展,叠加居民对居住需求的升级和城市存量住房更新,我国房地产市场中长期发展空间仍然充足,预计到2030年我国房地产市场仍然存在年均12亿平方米左右住房需求。

  不同等级城市市场存在周期轮动机遇,房企应踩准市场节奏。本轮市场周期中一线城市最先起步,也最先于2017年步入市场调整,预期将率先回暖;二线城市和三四线城市随后分别起步,二线年第二季度回落,但二线城市总量优势显著,房企仍需把握二线城市的增量市场;三四线年第二季度出现调整趋势,叠加棚改货币化安置政策收紧和市场购房预期转向,预计2019年仍维持市场调整趋势,城市投资风险加大。

  长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游五大城市群,作为全国最具经济活力和人口密度最高的地区,房地产市场具有巨大的发展潜力和广阔的增长空间,伴随梯度城镇化发展,部分中西部人口大省省会城市在政策和人口红利支持下获得增长空间。

  中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士对中国房地产市场形势及趋势展望做了分享。

  2019年以来300城中宅地成交楼面价上涨城市数量占比逐月提升。土地市场的普遍性回温主要因为政策改善预期强化,房企普遍认为市场将筑底向上,拿地窗口期显现,补货意愿强烈。同时,投资策略均更加聚焦一二线和强三线城市,年初信贷环境改善,房企资金面相对充裕,而短期内土地供应明显缩减,市场显著供不应求加剧竞争热度。

  2019年以来华东区域城市宅地供应普遍不足,加之大型房企投资积极,土拍竞争激烈,部分热门地块成交楼面价及溢价率高企。土地市场明显回温可有效带动房地产市场整体预期向好发展;部分地块与周边3公里在售项目均价比值达60%-80%,甚至超80%,未来运营或存一定风险。

  房地产税法立法将完善地方税体系,还将加速房地产市场长效机制的落地进程,对抑制投机型需求以及稳定全国房地产市场起到积极的作用。与去年相比,“稳妥推进”转变为“稳步推进”,房地产税立法小步稳步进行。

  未来,房地产调控将以城市主体因城施策为主,在考核指标的引导下,各地将从供需两地微调完善现有调控政策,从而保证房地产市场稳定运行。2019年中国房地产市场预计规模将逐步调整,价格稳字当头,新开工、投资中低速增长,需求略有回落。。

  十六年来,百强淘汰率达到82%,市场份额提升至近六成,总资产均值增长76倍,百强企业土地储备总建面均值增长近8倍,营业收入均值增长近48倍,净利润均值增长近68倍。而华东百强企业百强表现优异,主要分布在上海、浙江和福建。

  2018年百强企业资源加速向优势企业聚集,梯队分化明显。百强房企纷纷聚焦热点区域主流需求,调结构优产品强营销。同时加快周转提升运营效率,通过降本增效来拓展盈利空间。在房地产政策调控日益收紧的背景下,百强紧跟市场形势调整投资节奏,通过多渠道融资稳健发展,精准布局来降低经营风险。而代理企业也在加速下沉、通过资源整合、挖掘存量,进行转型升级。金融服务企业遵循市场规律,也主动提高管理能力,投融资逐渐回归理性。

  中指研究院上海分院总经理李力女士发布2019中国房地产百强优秀企业名单,中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生和中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士分别为优秀的华东企业予以表彰。

  上海建工房产是一家上海本地的国企,目前公司的商品住宅、保障房和商业地产的比例大概是6:3:1。其中保障房建设始于2003年,这么多年来,保障房始终是公司业务板块的一个重要的构成部分。建工房产按照造价不高水平高,面积不大功能全,占地不多环境美,标准不低房价低的要求,并且依托建工集团在建筑全生命服务商的整体优势,以绿色化、工业化、信息化为产品开发的导向,将科技元素融入保障房建设,匠心为社会和普通百姓打造精品保障型住房,努力帮助普通老百姓实现安居的梦想。建工房产开发的周康航拓展基地C0401地块的安置房项目是上海市首个整街坊预制装配式小区,项目实现了三个国内首创,一个是国内首创的PCTF装配式体系,第二个创新就是国内首创高层建筑无脚手架施工,第三个创新是国内首创预制剪力墙螺栓连接技术。

  近年来通过20家优质房企的融资情况可以看出,标准融资占这些房企的融资的比例在5%-10%的区间,这部分的融资为房企提供了高质量、低成本的资金来源。今年一季度,众多头部的房企在资产证券化领域做的融资,主要聚集在供应链、类RELTs、ABS这几个类型。类RELTs优点是直接融资规模大,增加当年利润,同时由于不属于债务融资,会降低资产负债率。CMBS的特点是短平快,在短短的不到三个月的时间里面,可以实现高效的融资,在融资的成本、期限上,融资用途上,还有融资的综合的成本上,都有非常好的优势。企业想要实现高质量的融资,首先在负债,净负债率,还有债务资本比,有息负债的总额上面都有非常好的控制,其次是要有前瞻性和开放性,做到透明和标准,最后兼顾追求效率和质量。公募RELTs可以保留相对的控制权,能够保留了将来的二级市场转让溢价转让的机会,有一个很好的流动性。目前公募RELTs更多是布局是一线城市,北上广深或者是强二线城市,主要围绕住房租赁类的资产还有保障房租赁的资产,以及优质的办公商业。

  对线中国房地产百强企业研究成果(华东)发布会现场,与会的企业高层领导参与对话研讨“新形势下,房企如何稳健布局、科学拿地?”,中指研究院上海指数研究中心副总经理张文静女士(下图左一)为研讨主持嘉宾。

  今年房地产市场将以稳为主,整个房地产行业经历了三十年的发展,已经到达了一个顶点,但是仍然有很长的路要走,这是很多发达国家走过的历程。而选对城市对房企来说至关重要,选城市一要看整个经济面,同时要看人口,另外也要看地段,利用大数据科学决策、科学拿地。

  上坤是2018年新晋百强企业,至今已基本完成了七大区域板块的布局。2019年到2020年,上坤更多地会选择在已经进入的区域做深耕,发挥优势,达到区域贡献量,也会考虑西部、中部等板块的拓展突破。在这个过程中,“心态”非常重要,一方面对外积极开放地寻求合作伙伴,战略携手共赢,另一方面,内部团队也要将继续做好基本功,深入研究每个深耕城市的周期,中长期的战略以及政策。

  现阶段房地产市场强调的不是投资策略,而是投资态度。好的投资态度第一是不急躁,把握企业发展的基本节奏;第二是不浮躁,理性看待市场的周期性;第三是勤奋,更深入地了解一些投资细节,比如一个城市的库存,要去了解这个库存户型的比例,以及当地的成交情况等等方面。

  爱建信托在拿地领域探索较多,各种模式都有应用,尤其是做项目的前端。甚至最近也在考虑房企拍地保证金基金是否可行。地产企业回归本原,这个诉求还是在前端。房企拿地兼具“科学性”和“艺术性”:恒大以文化旅游搭台,地产唱戏。绿地往往是以建超高层写字楼作为卖点,来做拿地的安排,展现出差异化的优势。现阶段对于交易对手合作,爱建信托主要关注三点,第一是地货比,关注收益率,第二是进入新城市时,是否有强有力的执行团队,第三就是杠杆的比率。

  未来房地产业会有一个相对审慎的大趋势,短周期内可能会有波动,要避免在市场行情和情绪高涨的时候高价拿地或者盲目扩展,而是在大家相对悲观,市场情绪不是特别稳定,政策周期的阶段之后选择布局,周期判断准确对房企非常重要。

  未来人口净流入的区域和大幅前景的区域安全性非常高,长三角人口产业的转移,会给拿地带来很大的机遇和机会。对于房产来说,综合的能力特别重要,除了获得银行非常好的和比较低的发债的机会之外,综合的产业利润也非常重要。除了一线之外,二线城市对于自持土地的要求比例越来越高,除了快速周转的资产之外,自持的土地怎么样能做一个多元化的布局也是非常重要。

  复星康养在起步阶段是做原地养老,月费制的社区模式,这是一种家庭式、城市型的养老。这种养老的模式,运营可能有20%的毛利。后来由于市场对于使用权的需求不断增加,催生了2016年公司开发的浦江的项目,使用权又设计成可转让,可继承,可溢价的模式。上海人投资房产非常难,但这种模式是类产权的模式给老人去居住。不单解决了存量的问题,还卖出了溢价。现在这个项目同样的户型,相较于两年半以前增长40%多。同时可以一些房企和酒店进行一些战略合作,比如健康小镇和旅游。复星康养集团还有居家护理,康复医院。可以在政府为了解决民生工程的时候进行承接。以此也可以从政策上对开发商拿地做一个辅助。使其更具有优势。

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